- Fed升息、台灣央行不升息，第二戶房貸還放寬到7成 這一週美國升息、台灣不動房市管制反而稍微放鬆，我們先盤點再放一起來比較看看差異。 --- 1. 美國 Fed：升息1碼，利率來到3.75%～4% 美國聯準會9月16日決議升息1碼，也就是25個基點，聯邦基金利率目標區間提高到 3.75%～4%，這是2023年7月以來首次升息。 Fed目前面對的核心問題，仍然是『通膨壓力』沒有完全消失，尤其近期能源價格受到中東局勢影響讓通膨風險重新受到市場關注。而市場也開始重新評估「高利率」可能還要維持多久？ Fed最新訊息也顯示，2026年底前仍存在進一步升息的可能。這對金融市場真正重要的不只是這次「升息1碼」，而是市場需要開始重新調整未來利率路徑。（是否開始走入升息循環？諸如此類） 2. 台灣央行：不升息，重貼現率2%，但房市再鬆一點 台灣央行9月17日召開第三季理監事會議決議維持重貼現率 2%，連續10季不變。更值得注意的是央行把2026年台灣GDP成長率預測大幅上修至 11.48%。這代表台灣目前的經濟環境，和美國所面對的問題並不完全一樣。 台灣主要受到AI、出口、民間投資等因素支撐，上半年經濟成長甚至達14.15%。央行因此選擇維持利率不變，同時適度調整不動產信用管制。 而這次房市政策有兩個重點： 第一，第二戶房貸最高成數從6成提高到7成。而且是為了進一步協助自然人第二戶供自己或家人自住的需求。（我個人覺得即使要打房，這成數才是合理的） 第二，購地貸款取消「一定期間內動工」的切結規定。（這就是給建商開後門，變相屯地了） 央行的理由是，銀行現在已經有較成熟的不動產授信風險控管，因此把動工時程回歸銀行依個案授信實務處理。但仍然不是所有房貸都放鬆，第三戶以上仍維持3成、高價住宅仍維持3成，而且第二戶仍然沒有寬限期。 所以這次應定義為「局部鬆綁」，不是「全面解禁」。 3. 給投資菜鳥，如果你的投資以美國市場、美國基金為主，可能的調整方向？ 如果主要投資商品是美國市場與基金，我會建議看兩個點： 第一：股票比例 第二：債券的存續期間 因為現在最大的問題不是「有沒有債券」，而是你買的是什麼債券？ a. 如果你比較保守，以「維持淨值」為優先目標 或許從一個比較中性的比例開始討論　股票60%＋債券40%，往下討論，目前美國10年期公債殖利率已經一度突破5%，高利率環境下，股票估值受到折現率影響，而長天期債券本身也會受到利率上升的價格壓力。所以這40%的債券，請注意不要全部押長天期債券。 以全球規模最大的兩家資產管理公司Vanguard與BlackRock近期的固定收益觀點來看，都比較強調短、中天期高品質債券在目前高利率環境下的角色；BlackRock甚至明確指出長天期債券的利率敏感度較高。 所以如果目的是「守淨值」，除了債券40%裡面，可以再拆成： - 短天期／貨幣市場：10% - 中短天期美國公債：20% - 投資級公司債／其他高品質債券：10% 基本上就是先不考慮降息的可能性就是。 b. 如果比較看好美國股市後市 如果投資人的風險承受度比較高，那可以從股票70%＋債券30%開始討論。目前部分大型資產管理機構仍認為美國企業獲利與AI投資可以支撐美股，但同時也提醒，高利率正在提高估值壓力。所以我不會因為Fed升息一次，就把股票砍到30%、40%。 畢竟升息不等於企業沒有獲利，反過來說，也不能因為AI很強，就100%股票。股票這件事，價格的反應比債券複雜得多，不建議單純看企業獲利好壞預測價格走勢。 4. 第二戶房貸從6成提高到7成，真正改變的是什麼？ 與其說大家又會開始買房，還不如說預售屋要交屋的族群（買方與建商）鬆了一口氣，我認為這是這幾個月來建商與政府溝通的結果。 之前的熱潮，已經讓觀望中的保守買房族被擠出來買超價的預售屋，現在就是休養生息養頭款的時段，可貸多一成的買房誘因有限，但對於面臨預售交屋但是購屋者一直籌不足頭款甚至紛紛想要解約的氛圍下，降這一成卻是及時雨。 我老實說， 這就是央行在幫建商避免違約率繼續走高的措施。 5. 建商「資金壓力降低」 這次還有一個容易被忽略的地方。央行取消購地貸款「一定期間內動工」的規定。這對建商持有土地資產的時間壓力下降。以前拿了土地之後，建商需要面對比較明確的開工時程，現在則回歸銀行依個案授信實務處理。 換句話說，只要銀行願意，建商繳得出利息，就可以不要急著這一兩年開工，畢竟這一兩年蓋房子肯定是會賠到倒閉的，所以，這也算是建商這幾個月跟政府爭取後的回應，中小型建商可以喘息免遭滅頂，但大建商不藉此屯地打死我都不信．．． 但建商何時可以大量加槓桿買地蓋房？恐怕還是要等這三年過去，預售屋交屋的七七八八，膽子才會開始肥起來。目前餘屋貸款仍受管制，法人購屋住宅貸款仍是3成，高價住宅及第三戶以上等限制也仍存在。

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大家好，我是班克。 幾年前我就一直在講一件事情。房地產價格漲到一個程度之後，城市與城市之間的房價會開始背離；再往後，甚至不是城市與城市的差異，而是同一個城市、同一個生活圈、甚至同一個社區裡面的物件，也會開始出現非常明顯的價值分化。房地產走到高價階段之後，價格會從『建築物定價』，逐漸走向『稀缺性定價』。 最近看到日本理財評論家榊原正幸談日本人口減少下的不動產，我覺得很有意思。因為他的觀察，剛好和我過去一直講的方向互相呼應。 - 榊原正幸（Masayuki Sakakibara）的專業領域主要集中在會計學與財務金融（投資理財），他認為，日本人口持續減少，並不代表所有房地產一起下跌。真正可能發生的是『好的東西繼續有人搶，普通的東西開始失去價格支撐。』 他把這種現象稱為「優勝劣敗的兩極化」，而他抓出的核心條件是「主要路線、大型車站的近站物件」。2026年7月出版的《60歳までに億り人になる思考法》中，他也是從會計、資產與借款的角度談「什麼樣的資產值得用槓桿持有」。 這個觀察與我的主張重疊，就是『人口減少，所有房子不會一起跌，反而在價格上會劇烈的針對差異性反應漲跌』 一般人看房產，我們很習慣看今年房價漲多少？明年人口增加還是減少？這個城市人口外流嗎？房價所得比是不是太高？但，當一個市場已經發展到一定程度之後，「平均數」會開始失去意義。（其實我現在已經常講，看平均數在評論房地產的都在閒嗑牙）因為市場不再是「全部一起漲、全部一起跌」，而是開始出現同社區A物件漲20％同時B物件不漲、C物件跌20％或沒人要的狀況。 『房地產發展到後期，會從「城市競爭」走向「物件競爭」』，再往後甚至會變成『同一個社區裡面的房子，也不一定是一樣的價格。』 因為人買房子，從來不是單純買個空間（比如股票，同間公司的股票雖然編號不同但價值一樣），我們真正買的是『時間、便利、安全、生活品質、地段、環境、稀缺性』，所以當房價還可以的時候，大家比較容易接受「差不多就好」，但是當房價變成隔壁區而已一坪就差10萬，這10萬的差距，會讓買方開始非常認真地思考為什麼我要多花這10萬？ 這個時候，真正具有稀缺性的條件，就開始被市場放大。我認為『房價越高，市場越不會平均定價。有能力的自住買方也會開始去挑剔。』 榊原正幸特別強調「主要路線的大型車站＋步行距離」，甚至進一步用幾何概念說明「徒步5分鐘」與「徒步10分鐘」的差異。 按照日本房地產常用的換算步行1分鐘約80公尺，5分鐘大約400公尺，10分鐘大約800公尺。如果單純把車站當成圓心，半徑800公尺的面積是半徑400公尺的4倍。 所以他用這個概念說明『越靠近核心，能夠符合條件的物件越少，稀缺性就越高。』，而他認為近站物件之所以抗跌，除了通勤之外，還包括購物、醫療、生活便利，以及人口老化後仍然需要便利生活等因素。這個觀察，我基本上認同。 不過， 「5分鐘是10分鐘的4倍稀缺」是一個用來理解所謂的稀缺性，真實房市還會受到道路、地形、商業機能、學區、街廓、建築品質、管理、屋齡、供給量等因素影響。真正重要的是背後那個概念．．． 『距離核心越近，能夠滿足同樣需求的替代品越少。』 我講的生活需求的定錨與車站距離的邏輯差不多，只是台灣的城市結構不完全等同於日本。台灣有捷運的地方當然會出現「捷運5分鐘」的稀缺性，但沒有捷運的城市一樣會形成自己的核心。 例如：大型商圈、大型醫院、明星學區、重要行政機關、大型公園、核心商業區、主要交通節點甚至是某一個區域裡面。 大家都認為「住這裡就是方便」，所以我主張『房價高到一定程度之後，價格會開始脫離單純的建築成本，轉向生活需求的定錨。』 - 什麼叫「生活需求定錨」？ 假設同一個城市裡， 一間房子走路可以到市場；另一間要騎車10分鐘。 一間下樓就是超商；另一間要開車出去。 一間5分鐘到醫院；另一間要跨區。 一間小孩上學方便；另一間每天接送要花40分鐘。 房子本身可能差不多，但是「生活成本」完全不同，這些生活成本最後都應該要反映在房價上。 所以，購屋不是只在買坪數，有時候是在買你未來十年的時間。這也是為什麼我一直覺得房價越高的城市，越不能只看『一坪多少錢』，你真正要看的是『這個價格到底買到了什麼強項』，才是房產下一階段的保值優勢。 - 「物件特化」 這是我認為比較有意思的地方（價值比較不單一、有可能高度意見歧異的部分）。當一個城市的房價已經很高，大家都知道這個區域很貴。接下來市場就會開始找 『那到底哪一間＂值得＂比較貴？』 可以從既有的行情去延伸。例如同一個社區景觀好的比較貴、樓層好的比較貴、邊間比較貴、面公園比較貴、棟距大的比較貴、安靜的比較貴、採光好的比較貴、格局好的比較貴、車位好的比較貴。 未來到了某個程度，房價高到已不容易成交的社區，某一戶仍然比其他戶好賣，因為它開始形成自己的「特化」，這特化很可能只是一種都市傳說或迷信。例如：

我熱愛這份事業，不需要假掰po心靈雞湯、讚頌團隊、拍一些正確的廢話。 而是透過一次次的認真傾聽、給予務實建議，進而把握每份緣分、不留業障。 本次我們做了： -分享《最新的市場趨勢與機會》、《被動收入的建立與優化》 回答了同學問題： -投資型保單目前10%成長區是台股基金, 90%雙配. 想了解在下半年上沖下洗環境中的風控作法 -網路上常打出0元買房，我想了解如何0元買房 -想提升期貨交易策略 -持短期觀光簽證。如何在澳洲開銀行帳戶 -房屋增貸；回覆型房貸；無限寬限期 -房子出租評估sop