4d • 班克說
《日本的理財評論家也認同 - 房價漲到一定程度後，房子就開始「特化」》
大家好，我是班克。
幾年前我就一直在講一件事情。房地產價格漲到一個程度之後，城市與城市之間的房價會開始背離；再往後，甚至不是城市與城市的差異，而是同一個城市、同一個生活圈、甚至同一個社區裡面的物件，也會開始出現非常明顯的價值分化。房地產走到高價階段之後，價格會從『建築物定價』，逐漸走向『稀缺性定價』。
最近看到日本理財評論家榊原正幸談日本人口減少下的不動產，我覺得很有意思。因為他的觀察，剛好和我過去一直講的方向互相呼應。
- 榊原正幸（Masayuki Sakakibara）的專業領域主要集中在會計學與財務金融（投資理財），他認為，日本人口持續減少，並不代表所有房地產一起下跌。真正可能發生的是『好的東西繼續有人搶，普通的東西開始失去價格支撐。』
他把這種現象稱為「優勝劣敗的兩極化」，而他抓出的核心條件是「主要路線、大型車站的近站物件」。2026年7月出版的《60歳までに億り人になる思考法》中，他也是從會計、資產與借款的角度談「什麼樣的資產值得用槓桿持有」。
這個觀察與我的主張重疊，就是『人口減少，所有房子不會一起跌，反而在價格上會劇烈的針對差異性反應漲跌』
一般人看房產，我們很習慣看今年房價漲多少？明年人口增加還是減少？這個城市人口外流嗎？房價所得比是不是太高？但，當一個市場已經發展到一定程度之後，「平均數」會開始失去意義。（其實我現在已經常講，看平均數在評論房地產的都在閒嗑牙）因為市場不再是「全部一起漲、全部一起跌」，而是開始出現同社區A物件漲20％同時B物件不漲、C物件跌20％或沒人要的狀況。
『房地產發展到後期，會從「城市競爭」走向「物件競爭」』，再往後甚至會變成『同一個社區裡面的房子，也不一定是一樣的價格。』
因為人買房子，從來不是單純買個空間（比如股票，同間公司的股票雖然編號不同但價值一樣），我們真正買的是『時間、便利、安全、生活品質、地段、環境、稀缺性』，所以當房價還可以的時候，大家比較容易接受「差不多就好」，但是當房價變成隔壁區而已一坪就差10萬，這10萬的差距，會讓買方開始非常認真地思考為什麼我要多花這10萬？
這個時候，真正具有稀缺性的條件，就開始被市場放大。我認為『房價越高，市場越不會平均定價。有能力的自住買方也會開始去挑剔。』
榊原正幸特別強調「主要路線的大型車站＋步行距離」，甚至進一步用幾何概念說明「徒步5分鐘」與「徒步10分鐘」的差異。
按照日本房地產常用的換算步行1分鐘約80公尺，5分鐘大約400公尺，10分鐘大約800公尺。如果單純把車站當成圓心，半徑800公尺的面積是半徑400公尺的4倍。
所以他用這個概念說明『越靠近核心，能夠符合條件的物件越少，稀缺性就越高。』，而他認為近站物件之所以抗跌，除了通勤之外，還包括購物、醫療、生活便利，以及人口老化後仍然需要便利生活等因素。這個觀察，我基本上認同。
不過，
「5分鐘是10分鐘的4倍稀缺」是一個用來理解所謂的稀缺性，真實房市還會受到道路、地形、商業機能、學區、街廓、建築品質、管理、屋齡、供給量等因素影響。真正重要的是背後那個概念．．．
『距離核心越近，能夠滿足同樣需求的替代品越少。』
我講的生活需求的定錨與車站距離的邏輯差不多，只是台灣的城市結構不完全等同於日本。台灣有捷運的地方當然會出現「捷運5分鐘」的稀缺性，但沒有捷運的城市一樣會形成自己的核心。
例如：大型商圈、大型醫院、明星學區、重要行政機關、大型公園、核心商業區、主要交通節點甚至是某一個區域裡面。
大家都認為「住這裡就是方便」，所以我主張『房價高到一定程度之後，價格會開始脫離單純的建築成本，轉向生活需求的定錨。』
- 什麼叫「生活需求定錨」？
假設同一個城市裡，
一間房子走路可以到市場；另一間要騎車10分鐘。
一間下樓就是超商；另一間要開車出去。
一間5分鐘到醫院；另一間要跨區。
一間小孩上學方便；另一間每天接送要花40分鐘。
房子本身可能差不多，但是「生活成本」完全不同，這些生活成本最後都應該要反映在房價上。
所以，購屋不是只在買坪數，有時候是在買你未來十年的時間。這也是為什麼我一直覺得房價越高的城市，越不能只看『一坪多少錢』，你真正要看的是『這個價格到底買到了什麼強項』，才是房產下一階段的保值優勢。
- 「物件特化」
這是我認為比較有意思的地方（價值比較不單一、有可能高度意見歧異的部分）。當一個城市的房價已經很高，大家都知道這個區域很貴。接下來市場就會開始找
『那到底哪一間＂值得＂比較貴？』
可以從既有的行情去延伸。例如同一個社區景觀好的比較貴、樓層好的比較貴、邊間比較貴、面公園比較貴、棟距大的比較貴、安靜的比較貴、採光好的比較貴、格局好的比較貴、車位好的比較貴。
未來到了某個程度，房價高到已不容易成交的社區，某一戶仍然比其他戶好賣，因為它開始形成自己的「特化」，這特化很可能只是一種都市傳說或迷信。例如：
「這一戶以前住過某某名人。」
「這間是某個企業家的起家厝。」
「這一排風水特別好。」
「這一棟看出去的景最好。」
「這一戶是社區最安靜的位置。」
「這一棟沒有夕曬。」
當基本居住需求都已經被滿足之後，人的選擇就會開始進入心理價值。而心理價值一旦被市場接受，就會形成價格。這就是我所說的『物件特化』
- 人口少了，所以房價一定跌？
這十年已經印證這句話是錯的，因為台灣的市場，購屋需求不僅是自住，還有投資與傳承等支撐因素。若政策沒有大轉彎，人口減少則是讓沒有競爭力的房子更容易失去需求；同時，也會讓真正稀缺的房子更加集中需求。所以會消失的是村莊不是都市或一起減少，日本現在就是很好的觀察案例。
榊原正幸的房地產「優勝劣敗」論，即是在印證這件事。
- 稀缺，不等於一定值得買
一間房子非常稀有，但是如果價格已經貴到完全脫離使用價值，例如租金支撐不了，那等於在釋放「未來能接手的人少」的訊息，若貸款壓力又大，那麼這種「稀缺」就是銀行眼中的「流動性差」。
真正好的房地產，概念上建議看三件事：
第一，需求是不是長期存在。
第二，供給是不是很難增加。
第三，價格是不是還在合理的資產承受範圍。
三個條件都成立，才是真正值得研究的稀缺資產。
『買低治百病』這句之前還請注意，便宜不一定是價值，有時候便宜是因為沒有人要；貴不一定是泡沫。有時候貴是因為很多人都想要，但能提供同樣條件的東西太少。
這兩件事情看起來只差一個「價格」，實際上差的是供需結構。
- 回頭看台灣
所以未來台灣房市如果進入人口成長趨緩、甚至人口減少的階段，所謂＂買方＂的財務體質結構會改變。我身為資產管理者，與其問「房價會不會跌？」，我更想問「什麼樣的房子，還有人願意接？」，還沒買先想清楚可以怎麼脫手，這是不動產投資的基本功。
特別在人口減少之後，市場上的買方邏輯上會變少。買方變少之後就會更加挑剔。而買方越挑剔，稀缺物件與普通物件之間的價格差距就可能越來越大，很有意思。
現在已經越來越明顯，房子比的已不只是坪數。
人口減少，需求會開始集中。而需求一旦集中，價格就會開始分化。所以未來看房子，我會建議大家心有餘力的情況下可以開始觀察該物件有沒有所謂的稀缺性。
- 小結
大部分的人看房地產，只想著自己買不買得起，但其實房地產價值與需求、稀缺、不可替代性、持有能力等都有關。人口增加當然很好，但人口減少，也不代表所有房子一起跌。因為真正的市場永遠不是「所有人買所有東西」，而是一群人，追逐一小群他們真正想要的資產。因為實價登錄，只要這小群人一直動作，房價就是會穩定成長。
當房價走到一定程度，城市與城市會開始背離；再往後，物件與物件也會開始背離。最後甚至會出現同社區不同價、同樓層不同價、同坪數不同價。屆時，房子已經不只是「居住商品」。想想看知名建商『興富發』的建案，他就常常很標準為投資客特化建案，
日本這個案例最值得借鏡的地方，也正在這裡。榊原正幸把「主要路線的大型車站近站物件」視為人口減少下仍可能維持價值的典型，本質上就是在尋找「需求集中」與「供給有限」的資產。
6
0 comments
《日本的理財評論家也認同 - 房價漲到一定程度後，房子就開始「特化」》
Leaderboard (30-day)
1
+10
2
+3
3
+3
4
+2
5
+2
Powered by