- Fed升息、台灣央行不升息，第二戶房貸還放寬到7成 這一週美國升息、台灣不動房市管制反而稍微放鬆，我們先盤點再放一起來比較看看差異。 --- 1. 美國 Fed：升息1碼，利率來到3.75%～4% 美國聯準會9月16日決議升息1碼，也就是25個基點，聯邦基金利率目標區間提高到 3.75%～4%，這是2023年7月以來首次升息。 Fed目前面對的核心問題，仍然是『通膨壓力』沒有完全消失，尤其近期能源價格受到中東局勢影響讓通膨風險重新受到市場關注。而市場也開始重新評估「高利率」可能還要維持多久？ Fed最新訊息也顯示，2026年底前仍存在進一步升息的可能。這對金融市場真正重要的不只是這次「升息1碼」，而是市場需要開始重新調整未來利率路徑。（是否開始走入升息循環？諸如此類） 2. 台灣央行：不升息，重貼現率2%，但房市再鬆一點 台灣央行9月17日召開第三季理監事會議決議維持重貼現率 2%，連續10季不變。更值得注意的是央行把2026年台灣GDP成長率預測大幅上修至 11.48%。這代表台灣目前的經濟環境，和美國所面對的問題並不完全一樣。 台灣主要受到AI、出口、民間投資等因素支撐，上半年經濟成長甚至達14.15%。央行因此選擇維持利率不變，同時適度調整不動產信用管制。 而這次房市政策有兩個重點： 第一，第二戶房貸最高成數從6成提高到7成。而且是為了進一步協助自然人第二戶供自己或家人自住的需求。（我個人覺得即使要打房，這成數才是合理的） 第二，購地貸款取消「一定期間內動工」的切結規定。（這就是給建商開後門，變相屯地了） 央行的理由是，銀行現在已經有較成熟的不動產授信風險控管，因此把動工時程回歸銀行依個案授信實務處理。但仍然不是所有房貸都放鬆，第三戶以上仍維持3成、高價住宅仍維持3成，而且第二戶仍然沒有寬限期。 所以這次應定義為「局部鬆綁」，不是「全面解禁」。 3. 給投資菜鳥，如果你的投資以美國市場、美國基金為主，可能的調整方向？ 如果主要投資商品是美國市場與基金，我會建議看兩個點： 第一：股票比例 第二：債券的存續期間 因為現在最大的問題不是「有沒有債券」，而是你買的是什麼債券？ a. 如果你比較保守，以「維持淨值」為優先目標 或許從一個比較中性的比例開始討論　股票60%＋債券40%，往下討論，目前美國10年期公債殖利率已經一度突破5%，高利率環境下，股票估值受到折現率影響，而長天期債券本身也會受到利率上升的價格壓力。所以這40%的債券，請注意不要全部押長天期債券。 以全球規模最大的兩家資產管理公司Vanguard與BlackRock近期的固定收益觀點來看，都比較強調短、中天期高品質債券在目前高利率環境下的角色；BlackRock甚至明確指出長天期債券的利率敏感度較高。 所以如果目的是「守淨值」，除了債券40%裡面，可以再拆成： - 短天期／貨幣市場：10% - 中短天期美國公債：20% - 投資級公司債／其他高品質債券：10% 基本上就是先不考慮降息的可能性就是。 b. 如果比較看好美國股市後市 如果投資人的風險承受度比較高，那可以從股票70%＋債券30%開始討論。目前部分大型資產管理機構仍認為美國企業獲利與AI投資可以支撐美股，但同時也提醒，高利率正在提高估值壓力。所以我不會因為Fed升息一次，就把股票砍到30%、40%。 畢竟升息不等於企業沒有獲利，反過來說，也不能因為AI很強，就100%股票。股票這件事，價格的反應比債券複雜得多，不建議單純看企業獲利好壞預測價格走勢。 4. 第二戶房貸從6成提高到7成，真正改變的是什麼？ 與其說大家又會開始買房，還不如說預售屋要交屋的族群（買方與建商）鬆了一口氣，我認為這是這幾個月來建商與政府溝通的結果。 之前的熱潮，已經讓觀望中的保守買房族被擠出來買超價的預售屋，現在就是休養生息養頭款的時段，可貸多一成的買房誘因有限，但對於面臨預售交屋但是購屋者一直籌不足頭款甚至紛紛想要解約的氛圍下，降這一成卻是及時雨。 我老實說， 這就是央行在幫建商避免違約率繼續走高的措施。 5. 建商「資金壓力降低」 這次還有一個容易被忽略的地方。央行取消購地貸款「一定期間內動工」的規定。這對建商持有土地資產的時間壓力下降。以前拿了土地之後，建商需要面對比較明確的開工時程，現在則回歸銀行依個案授信實務處理。 換句話說，只要銀行願意，建商繳得出利息，就可以不要急著這一兩年開工，畢竟這一兩年蓋房子肯定是會賠到倒閉的，所以，這也算是建商這幾個月跟政府爭取後的回應，中小型建商可以喘息免遭滅頂，但大建商不藉此屯地打死我都不信．．． 但建商何時可以大量加槓桿買地蓋房？恐怕還是要等這三年過去，預售屋交屋的七七八八，膽子才會開始肥起來。目前餘屋貸款仍受管制，法人購屋住宅貸款仍是3成，高價住宅及第三戶以上等限制也仍存在。

大家好，我是班克。 幾年前我就一直在講一件事情。房地產價格漲到一個程度之後，城市與城市之間的房價會開始背離；再往後，甚至不是城市與城市的差異，而是同一個城市、同一個生活圈、甚至同一個社區裡面的物件，也會開始出現非常明顯的價值分化。房地產走到高價階段之後，價格會從『建築物定價』，逐漸走向『稀缺性定價』。 最近看到日本理財評論家榊原正幸談日本人口減少下的不動產，我覺得很有意思。因為他的觀察，剛好和我過去一直講的方向互相呼應。 - 榊原正幸（Masayuki Sakakibara）的專業領域主要集中在會計學與財務金融（投資理財），他認為，日本人口持續減少，並不代表所有房地產一起下跌。真正可能發生的是『好的東西繼續有人搶，普通的東西開始失去價格支撐。』 他把這種現象稱為「優勝劣敗的兩極化」，而他抓出的核心條件是「主要路線、大型車站的近站物件」。2026年7月出版的《60歳までに億り人になる思考法》中，他也是從會計、資產與借款的角度談「什麼樣的資產值得用槓桿持有」。 這個觀察與我的主張重疊，就是『人口減少，所有房子不會一起跌，反而在價格上會劇烈的針對差異性反應漲跌』 一般人看房產，我們很習慣看今年房價漲多少？明年人口增加還是減少？這個城市人口外流嗎？房價所得比是不是太高？但，當一個市場已經發展到一定程度之後，「平均數」會開始失去意義。（其實我現在已經常講，看平均數在評論房地產的都在閒嗑牙）因為市場不再是「全部一起漲、全部一起跌」，而是開始出現同社區A物件漲20％同時B物件不漲、C物件跌20％或沒人要的狀況。 『房地產發展到後期，會從「城市競爭」走向「物件競爭」』，再往後甚至會變成『同一個社區裡面的房子，也不一定是一樣的價格。』 因為人買房子，從來不是單純買個空間（比如股票，同間公司的股票雖然編號不同但價值一樣），我們真正買的是『時間、便利、安全、生活品質、地段、環境、稀缺性』，所以當房價還可以的時候，大家比較容易接受「差不多就好」，但是當房價變成隔壁區而已一坪就差10萬，這10萬的差距，會讓買方開始非常認真地思考為什麼我要多花這10萬？ 這個時候，真正具有稀缺性的條件，就開始被市場放大。我認為『房價越高，市場越不會平均定價。有能力的自住買方也會開始去挑剔。』 榊原正幸特別強調「主要路線的大型車站＋步行距離」，甚至進一步用幾何概念說明「徒步5分鐘」與「徒步10分鐘」的差異。 按照日本房地產常用的換算步行1分鐘約80公尺，5分鐘大約400公尺，10分鐘大約800公尺。如果單純把車站當成圓心，半徑800公尺的面積是半徑400公尺的4倍。 所以他用這個概念說明『越靠近核心，能夠符合條件的物件越少，稀缺性就越高。』，而他認為近站物件之所以抗跌，除了通勤之外，還包括購物、醫療、生活便利，以及人口老化後仍然需要便利生活等因素。這個觀察，我基本上認同。 不過， 「5分鐘是10分鐘的4倍稀缺」是一個用來理解所謂的稀缺性，真實房市還會受到道路、地形、商業機能、學區、街廓、建築品質、管理、屋齡、供給量等因素影響。真正重要的是背後那個概念．．． 『距離核心越近，能夠滿足同樣需求的替代品越少。』 我講的生活需求的定錨與車站距離的邏輯差不多，只是台灣的城市結構不完全等同於日本。台灣有捷運的地方當然會出現「捷運5分鐘」的稀缺性，但沒有捷運的城市一樣會形成自己的核心。 例如：大型商圈、大型醫院、明星學區、重要行政機關、大型公園、核心商業區、主要交通節點甚至是某一個區域裡面。 大家都認為「住這裡就是方便」，所以我主張『房價高到一定程度之後，價格會開始脫離單純的建築成本，轉向生活需求的定錨。』 - 什麼叫「生活需求定錨」？ 假設同一個城市裡， 一間房子走路可以到市場；另一間要騎車10分鐘。 一間下樓就是超商；另一間要開車出去。 一間5分鐘到醫院；另一間要跨區。 一間小孩上學方便；另一間每天接送要花40分鐘。 房子本身可能差不多，但是「生活成本」完全不同，這些生活成本最後都應該要反映在房價上。 所以，購屋不是只在買坪數，有時候是在買你未來十年的時間。這也是為什麼我一直覺得房價越高的城市，越不能只看『一坪多少錢』，你真正要看的是『這個價格到底買到了什麼強項』，才是房產下一階段的保值優勢。 - 「物件特化」 這是我認為比較有意思的地方（價值比較不單一、有可能高度意見歧異的部分）。當一個城市的房價已經很高，大家都知道這個區域很貴。接下來市場就會開始找 『那到底哪一間＂值得＂比較貴？』 可以從既有的行情去延伸。例如同一個社區景觀好的比較貴、樓層好的比較貴、邊間比較貴、面公園比較貴、棟距大的比較貴、安靜的比較貴、採光好的比較貴、格局好的比較貴、車位好的比較貴。 未來到了某個程度，房價高到已不容易成交的社區，某一戶仍然比其他戶好賣，因為它開始形成自己的「特化」，這特化很可能只是一種都市傳說或迷信。例如：

首先呢， 這張圖的標題是『Percent of Balance 90+ Days Delinquent』 也就是：各類貸款中，有多少比例的「貸款餘額」已經逾期「90天」以上。 90天 跟違約 是有差距的，畢竟美國人的習性是擁抱債務，快借慢還的現象與華人社會相比是較為常見。 所以我不建議把它類推為「有多少人違約」或等同「新增違約率」。 從圖上看，我們可以注意幾個項目： - 信用卡：大約12%～13% - 學生貸款：大約10%左右 - 其他貸款：約7%～8% - 車貸：約5% - 房貸：約0.5% - HELOC(房屋淨值信用貸款，即理財型房貸）：約0.5%左右 很明顯，消費性、無擔保或弱抵押型信用的壓力明顯高於房屋抵押貸款。風險承壓較高的放款額度較以前肥大不少。 - 「信用卡90天以上逾期餘額占比，已經接近金融海嘯時期的高點」 信用卡在2009～2010年前後曾經超過13%，現在大約12%～13%。 - 「車貸逾期已經回到金融危機時期附近」 車貸現在大約 5%，2009～2010年金融危機後的高點大約也是這個區間。 紐約聯準銀行最新資料也指出『車貸與信用卡的新逾期仍處於偏高水準』，是目前持續監控的項目。這個訊號其實比單純看那張圖（90+ delinquency）的訊號更重要。存量逾期很高，代表以前累積的問題；新增逾期仍高，才代表問題還在繼續產生。 - 「其他消費性貸款的逾期率也維持高檔」 圖上現在「Other」大約 7%～8%，2009～2010年前後曾經接近甚至超過10%。 - 「學生貸款財務壓力也非常值得注意」 不過要說明一下， 2020～2024 幾乎接近0 然後， 2025～2026 突然跳到10%左右 紐約聯準銀行有特別提醒， 學生貸款逾期數據受到重新申報違約學貸（defaulted student debt）的影響，因此存在失真。 換句話說， COVID期間有一段時間，聯邦學生貸款的逾期資訊沒有正常反映在信用報告上。 - 我個人相對在乎的「房貸」 2008～2009 房貸逾期率衝到約9% 現在大約0.5%。 這就是兩個時代最大的差別，目前債務系統正發揮它周轉的功能，可以說輸出功率押在高檔，但要崩潰我覺得還有段距離；講難聽一點，一般家庭如何是一回事，富裕族群以上的家庭只要還有充足的周轉空間，以一個資本主義推到極致的國家來說，那就表示還有餘裕。 如果來看詳細的數字，紐約聯準銀行最新資料顯示截至2026 Q2： 美國家庭總債務18.77兆美元 其中： - 房貸：13.12兆 - 車貸：1.71兆 - 學貸：1.65兆 - 信用卡：1.26兆 - HELOC：4,590億 所以這樣的債務分配屬於『美國家庭依不同階層的還款能力開始分化』， 你要說是Ｍ型化（或Ｋ型化）社會的合理樣態，也都是可討論範圍中。 - 「房貸穩定」的觀察 美國30年固定房貸之所以固定，主要當然是因為貸款契約本身就是固定利率。 而在疫情期間，大量屋主鎖定了非常低的30年固定利率。 結果現在發生一件非常有趣的事情，就是目前的房貸利率偏高，導致屋主不想賣房，因為他現在房貸2%～3%，你叫他賣掉再用6%～7%的利率買房？這當然是不可能的！ 於是，因為賣方不想賣導致房市庫存少產生房價有支撐的現象，進而有現有屋主資產負債表繼續漂亮的結果。這也部分解釋了為什麼美國房貸逾期率沒有像2008年那樣爆掉。 - 關於「HELOC」這部分 擁有房屋淨值的人，可以利用HELOC取得流動性；房屋淨值越厚，通常越有能力吸收短期現金流衝擊（我課程中的論點，善用貸款可以大幅提升投資風險的承受能力）。目前美國HELOC餘額約 4,590億美元，而且比2022 Q1低點 高約1,420億美元。HELOC額度也持續增加。 所以若要針對該圖下個結論，我會感嘆 『有資產的人，還有槓桿可以用；沒有資產的人，只能依賴信用卡、車貸與消費金融。』 -「兩個美國」明確演繹Ｍ型化社會的未來 概略的描述兩個美國的資產管理樣態： a. 有資產的美國家庭(富裕族群或以上) 股票上漲 -> 可資配資金增加 -> 房屋淨值增加 > 可以HELOC／再融資 > 資產負債表繼續擴張（即是我『越貸越有錢』課程中描述的流程） b. 沒有資產的美國家庭 生活成本高 -> 信用卡負擔增加 -> 車貸增加 -> 學貸恢復正常申報／還款 -> 90天以上逾期增加 我覺得，以上就是這張圖透露出來的真實現況 美國不是一個經濟，越來越像一個國家卻有兩個經濟世界。 - 川普政府目前確實把『Golden Age / Golden Age of American prosperity』當成核心政治敘事，白宮甚至直接宣稱美國正在進入新的「Golden Age」。（哈哈哈，抱歉，川普實在很逗）

我的基金目前掉了好幾萬，如果我現在基金轉換，是否等於實現虧損呢？ 今天剛好有保單的同學問類似問題—— 「我的基金目前掉了好幾萬，如果我現在基金轉換，是否等於實現虧損呢？後續需要調整比例嗎？或者是不動呢？」 這個問題的答案可以套用到所有投資項目，我覺得對投資初學者很有教育意義，就把回覆整理如下 🤔 雖然回答得粗淺，提供給有相同疑問的朋友參考看看 🙏 —— 資產配置的概念上，如果你要變更標的，原因不該是「已經」虧損多少。 若你要調整，應該是因為：「從今天開始，這筆錢放在哪裡最有機會漲回來？」 以中長期資產管理來說，看的是整體金流與債務管理，以每年整理的方式去看。如果是每季調整，通常大方向不變，只做小項目微調。 —— 看到基金淨值滑落，「表面上」你有兩個選擇： ▍選擇一：繼續放在原來的標的 付出的代價是沒有金流（配息產品），而且你要對這檔基金有信心在短期內能回彈。 若短期沒漲，疊加損失的金流，是否反而造成更大傷害？ 這個選擇，需要對市場短期反彈有極強信心。 ▍選擇二：把資金轉到你現在認為更適合的標的 這時就要攤開來看基金成分裡有哪些不好的內容，然後轉投到沒有該投資項目的基金（有人還要兼顧配息）。 如果經過現在的市場環境重新檢視，你認為另一個市場、另一種基金配置未來勝率更高，那麼調整就有意義。 —— 投資最忌諱的事情，就是為了「等它回到成本」而繼續抱著一個自己其實已經不看好的標的。 （但反過來，也不要因為看到虧損就恐慌換標的 🤣） 先把「我虧多少」放旁邊，重新評估「它未來值不值得繼續持有」——這才是健康的投資決策。 投資策略的擬定，不是跟過去的自己討公道，是替現在的本金找下一個比較好的位置。 帳面虧損與實現虧損在會計上呈現不同，但對你的財富都是真實影響。真正需要處理的是「機會成本」。 —— 若你確實要做下一個判斷，順序應該是： 1. 先找出為什麼它跌？ 2. 調整基金投資內容是否可以避免？ 3. 基金要怎麼調整？ —— 基金跌，主要是近 3 個月美國市場不好（不是暴跌，而是震盪且沒明顯增長）。 對全球投資市場的心臟來說，這就算是不好。 比較關鍵的是：股票、債券、美元，剛好同時對很多美國基金形成壓力。 尤其股債平衡型基金，理論上應該比較穩，但這段時間確實容易出現「股票沒賺、債券也沒幫忙」的感受。 我隨便歸納就有 6 個影響因素（川普當皇帝期間，事情就是多） —— 1️⃣ 美國長天期利率往上，股票跟債券一起被壓 這是目前較重要的一點。 市場原本期待降息，但近期通膨仍有黏性，加上油價、財政赤字與政府發債壓力，市場重新提高聯準會升息的可能性。 目前美國 10 年期公債殖利率已接近 4.8%，30 年期甚至超過 5%。 這對基金很麻煩： ・股票：利率高 → 股票估值受壓縮 ・債券：殖利率上升 → 債券價格下跌 ・平衡型基金：股票、債券兩邊都受壓力 所以這一段市場比較像是—— 以前預期股票跌，債券可以救你；這次股票跌的時候，債券自己也在跌。 —— 2️⃣ AI 題材太強，市場開始從「看成長」變成「挑成長」 過去一段時間，美股最大主線是 AI。 但現在市場開始問第二個問題…… 「AI 到底能賺多少錢？這些投資需要多少資本？多久才能回收？」 （這個我講過很多次，用來說明台股外資金流的狀況） 所以不是 AI 消失，而是市場從「有 AI 就買」進入「AI 也要算估值」的階段。 黑石（全球最大的另類資產管理公司）近期也提到，AI 主題仍然重要，但市場需要更高程度的選股與選擇性。 很多美國基金如果持股集中在科技、半導體、AI、通訊、大型成長股，波動自然會比表面上的「美國市場」更大。 —— 3️⃣ 美國政府赤字＋大量發債，開始影響債券市場 這點很多投資人容易忽略。 以前大家講美國公債，直覺是：經濟不好 → 降息 → 債券上漲。 現在多了一個問題……「美國政府自己需要借非常多錢。」 市場開始要求更高的殖利率來承擔財政與供給風險。 近期美國長天期債券殖利率明顯上升，市場也在關注龐大的財政赤字與企業大量發債對資金的競爭。 所以即使是「投資級債券基金」，也不能把它理解成「不會跌」。 債券基金最大的風險之一，就是存續期間（Duration）。利率往上，倒帳率理性上會攀高，債券價格就往下。 —— 4️⃣ 油價與地緣政治，把「降息期待」又打回來 🤔 最近中東衝突升溫，油價上漲。油價上漲最麻煩的地方——「它會重新點燃通膨疑慮。」 通膨如果下不來，聯準會就比較沒有降息空間。目前市場甚至重新提高 9 月升息的機率。 Reuters 9 月 2 日報導，市場對 9 月升息的預期已明顯升高。 所以現在市場形成一個不太舒服的組合…… 油價（升） → 通膨疑慮（升） → 利率（升） → 債券價格（降） → 股票估值（降）

一早前往台南與幾位同學面會，看著未明的天色有些感慨，當真人生如戲⋯ 這幾天諮詢的案主，連續幾位都比較特殊： ━━━━━━━━━━━━━━━━ 1️⃣前幾天剛出殯的同學，她的另一半問我該同學企貸貸款繳還的事情，因為該企業目前資不抵債，如果以遺產論，可拋棄繼承或限定繼承的方式處理。但聊到後來，發現他當初有簽連帶擔保，那就不是遺產問題，他有責任代為繳還。所幸該同學有買保單，或可抵繳部分貸款 生前夫妻關係雖有一點僵，生後還是要麻煩另一半收尾⋯ 2️⃣有位同學半年前剛切除癌細胞，近期檢查又復發，現已住院準備再次開刀，前晚緊急請我去她家與她的另一半一起討論她的資金該如何配置，因為短期復發，通常是病情很不樂觀，怕有意外，先做指示，『交代』好我怎麼協助。 資產的部分，她一直以來都蠻用心的佈局，其實配置得不錯，但她的另一半屬於看到數字就頭痛，聽到投資就「我不聽」的類型，所以為了遷就另一半，原本攻守平衡的佈局，可能因此會趨向於現金留手，只進不出（已不足用『保守』稱之，註定被通膨消磨資產）。唉，夫妻兩人中，比較勞心的那人好像更容易耗損生命能量，只為了要保全比較天真爛漫的另一位⋯⋯希望這次手術順利，祝她早日康復 3️⃣一位同學數年前遭受王姓財商老師荼毒，肇事上千萬元被捲款潛逃出境索討無門，這幾年努力還款，因為另一半對她切心讓她獨立承受債務，反而兒子懂事一起幫忙辛苦還債，但對一般人來說債務過高人生無望，看到兒子省吃儉用也不敢交女朋友、不敢期待未來而心疼不已，有鑒於自己年歲漸長，幾年後將無法再以出賣勞力的方式賺取收入，找我尋求合法金融管道的債務整合之法⋯⋯詐騙誤人何止錢財？家庭關係、晚輩的未來也一併賠了進去 4️⃣有位同學為了扛起另一半玩當沖賠掉的 600 萬到處短期借貸，但因為週轉借資管道不當，5 年來債滾債總債約近 3,000 萬又無資產，經友人推薦請我給予正規金融管道的協助。當聽她說到已離婚卻還住在一起的前夫分毫沒有協助還款，因為認為當初他會玩當沖賠這麼多，是老婆忙碌於事業賺錢無心陪伴他在先，所以他才沈迷投資遊戲導致欠下大量債務，自己才是受害者並『沒有責任』的說法時，我當下忍不住破口大罵⋯⋯夫妻本應不離不棄攜手共度難關，卻總是重情義的人獨自垂淚 5️⃣最後這一位同學，因為另一半瞞著她把家裡居住中的房子與民間單位做三胎設定，瞞著她借貸的資金卻全部不翼而飛，肇始她多年以來努力還款的額度形同白費讓她的不安全感爆棚，因此跟我討論離婚前對於資產處分應注意的事項。此時仍不知她另一半將那些資金花到哪裡去⋯⋯夫妻三觀不合卻一昧的退讓，終難免淪於一方軟土深掘的結果 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 感謝所有諮詢者的信任，願意與我深聊財務（/家庭）問題，我常跟後進說，我們講是財務規劃，做的其實是人生規劃。