房市開始分化，現在買房不要再問「會不會漲」 最近很多人問我『台灣房價是不是開始跌了？』 我都會表示， 房市確實在修正，但身為投資者，最值得注意的不是「跌多少」，而是「哪些房子開始跌、哪些房子還有人買」 你會發現如同我４年前就提出的見解，台灣房地產正逐步往個體特例化的方向走去。 今年上半年七都房價修正幅度較大的行政區，台中就占了4個。 例如沙鹿平均單價從去年同期約41.59萬元，下降到33.46萬元，年減約19.5%；梧棲也從32.46萬元下降到26.7萬元，年減約17.7%。 如果只看這些數字，或許會覺得是否台中房價要崩了？ 但問題是，同樣是台中卻有另一組數字完全相反！ 13期今年第二季預售屋成交127筆，在台中各大新興重劃區中交易量仍相對突出；西屯今年前7個月交易量也達3,618戶，年增67.8%。 所以我認為，台灣的房市不能再用「漲」或「跌」兩個字簡單描述。就如同我的主張，用平均值談台灣房市那就是門外漢在閒嗑牙。 現在，大家真正的感受是時麼？ 依據房仲的朋友分享，現在買方開始變得比較難說服。 可查詢的資訊越多，他會問越多！ 除了建築相關的問題，開始會懷疑該區未來人口是否真的會移入？未來還有多少房子要蓋？附近中古屋多少錢？同樣的總價，我為什麼要買這間，而不是隔壁另一間？ 當買方開始問這些問題，所有的物件，就開始像便利店架上的商品一樣，是被挑選的，物件本身最好有點公開數字之外的才藝能夠表演，例如『是前屋主發家致富宅』之類的都算！ 所以，購置不動產作資產配置的朋友，你購入時就必須想清楚以上的事情，未來要脫手才會是搶手貨。 --- 一般不動產購置，會看那些點呢？ 以下６點為基礎，請一定要注意！ 1. 人口流動 該區是不是有潛力的新興區，或其他能結實的吸引人口遷入的要素。 2. 產業發展 附近有沒有真正可以創造就業與收入的產業。注意，附近不是指就在旁邊，就在旁邊反而變成抗性！是指，去往蓬勃展業發展的區域有沒有便利。 3. 物件供給 未來還有多少預售案、新成屋、餘屋會出來。若人口是流入，未來每蓋一個新建案，都是能成為墊高前屋房價的札實推力。 4. 交通與生活機能 交通不是指在該區內移動，而是跨區或跨城市移動；生活機能就比較見仁見智了。 5. 總價與該區平均所得 房價單價再漂亮，超過當地家庭真正負擔能力，最後還是會碰到需求天花板。 6. 下一手的族群是誰 這個問題非常現實。 就像股票一樣，大家都有信心台積電會繼續漲，但是大家都沒有錢可以買，他就不會有更高的成交價，就不能成為周邊房市價格的推力。 你今天買1500萬元，就要問自己 『10年後，誰願意拿2000萬元接我的房子？』 連後手都想好，這樣才是相對有保障的投資！ 請開始調整觀念！ 行政區平均價格只能拿來看大方向。 真正決定你未來有沒有機會賺的，是： 社區、地段、產品、總價與買進價格。 --- 另一個常問的問題是『交屋潮』，但我其他的文章有講過的，我再簡要提一下： 交屋潮來臨不全然等於賣壓！ 現在交屋的房子，很多是前幾年已經賣掉的預售屋。建商有的是辦法讓簽約族群減少違約率。 真正值得觀察的是『新的房子還賣不賣得掉？』 如果建商一直推案，但新案去化速度越來越慢，待售量持續累積，那才是真正的庫存壓力。 所以接下來幾年，我認為房市最值得觀察的，不只是成交價格，而是： 『新案去化速度＋待售量＋餘屋量。』 這三個數字如果持續惡化，建商的議價空間自然會慢慢增加，而這也可能成為買方未來幾年的談判籌碼。 如果你現在真的要買房，就請跟隨我建議的兩件事： 1. 先確認自己有多少資源，含頭款、親友支持資金與可貸款額度，把符合自己能力的範疇先畫出來，不要好高騖遠。 2. 去看房！看越多越好！看什麼房？利用上述心法，去看未來最容易找到下一個買家的房子。 這，才是不會後悔的買法！ --- 現在的房市其實是一個很有意思的階段。 以前可能是購買力十足所以是「大家一起漲」，現在開始變成好的有人買，不好的要修正。這是必然的發展。 請房子很可能是你一輩子最大額的單筆交易，請讓你10年後回頭看，能覺得自己當初買得真對！

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一早前往台南與幾位同學面會，看著未明的天色有些感慨，當真人生如戲⋯ 這幾天諮詢的案主，連續幾位都比較特殊： ━━━━━━━━━━━━━━━━ 1️⃣前幾天剛出殯的同學，她的另一半問我該同學企貸貸款繳還的事情，因為該企業目前資不抵債，如果以遺產論，可拋棄繼承或限定繼承的方式處理。但聊到後來，發現他當初有簽連帶擔保，那就不是遺產問題，他有責任代為繳還。所幸該同學有買保單，或可抵繳部分貸款 生前夫妻關係雖有一點僵，生後還是要麻煩另一半收尾⋯ 2️⃣有位同學半年前剛切除癌細胞，近期檢查又復發，現已住院準備再次開刀，前晚緊急請我去她家與她的另一半一起討論她的資金該如何配置，因為短期復發，通常是病情很不樂觀，怕有意外，先做指示，『交代』好我怎麼協助。 資產的部分，她一直以來都蠻用心的佈局，其實配置得不錯，但她的另一半屬於看到數字就頭痛，聽到投資就「我不聽」的類型，所以為了遷就另一半，原本攻守平衡的佈局，可能因此會趨向於現金留手，只進不出（已不足用『保守』稱之，註定被通膨消磨資產）。唉，夫妻兩人中，比較勞心的那人好像更容易耗損生命能量，只為了要保全比較天真爛漫的另一位⋯⋯希望這次手術順利，祝她早日康復 3️⃣一位同學數年前遭受王姓財商老師荼毒，肇事上千萬元被捲款潛逃出境索討無門，這幾年努力還款，因為另一半對她切心讓她獨立承受債務，反而兒子懂事一起幫忙辛苦還債，但對一般人來說債務過高人生無望，看到兒子省吃儉用也不敢交女朋友、不敢期待未來而心疼不已，有鑒於自己年歲漸長，幾年後將無法再以出賣勞力的方式賺取收入，找我尋求合法金融管道的債務整合之法⋯⋯詐騙誤人何止錢財？家庭關係、晚輩的未來也一併賠了進去 4️⃣有位同學為了扛起另一半玩當沖賠掉的 600 萬到處短期借貸，但因為週轉借資管道不當，5 年來債滾債總債約近 3,000 萬又無資產，經友人推薦請我給予正規金融管道的協助。當聽她說到已離婚卻還住在一起的前夫分毫沒有協助還款，因為認為當初他會玩當沖賠這麼多，是老婆忙碌於事業賺錢無心陪伴他在先，所以他才沈迷投資遊戲導致欠下大量債務，自己才是受害者並『沒有責任』的說法時，我當下忍不住破口大罵⋯⋯夫妻本應不離不棄攜手共度難關，卻總是重情義的人獨自垂淚 5️⃣最後這一位同學，因為另一半瞞著她把家裡居住中的房子與民間單位做三胎設定，瞞著她借貸的資金卻全部不翼而飛，肇始她多年以來努力還款的額度形同白費讓她的不安全感爆棚，因此跟我討論離婚前對於資產處分應注意的事項。此時仍不知她另一半將那些資金花到哪裡去⋯⋯夫妻三觀不合卻一昧的退讓，終難免淪於一方軟土深掘的結果 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 感謝所有諮詢者的信任，願意與我深聊財務（/家庭）問題，我常跟後進說，我們講是財務規劃，做的其實是人生規劃。

Ｑ： 之前有買過類保單型的投資商品，連結的是高盛的非投資等級債券基金，當時每個月大約有10%的配息。 不過後來發現基金淨值一直慢慢往下走，擔心一直領配息的情況下，帳戶價值可能會越來越低，所以後來就解約了。 想請教老師，像這類高配息型基金，它本身淨值會一直下降是正常的嗎？ Ａ： 基金中若是配置 『非投資等級債』加上『在地貨幣計價』 大多會預期一年配息15%或更高 非投資等級債就是以前所謂的"垃圾債"（投機債） 此債都是收錄信評BB級或以下公司體質比較不穩健的公司所發行的債券。 資金浮濫熱錢多的時候這類的公司好借錢, 所以可以以殭屍型態繼續運營。 公司存在時就能持續給予高額利息("高額"是相對於可投資等級債), 但如果縮表或市場震盪資金流回穩健商品時, 這些公司就有倒閉風險。 所以非投資等級債淨值下跌, 市場利率上升、債券價格下跌，以及信用利差擴大之外, 還有一個可投資等級債比較沒有的原因，就是有公司倒閉 債收不回來, 淨值重新平均之後造成的滑價結果 Ｑ： 我們在評估它到底有沒有真的賺錢時，是不是不能只看配息率，而是要把配息＋淨值變化一起算進去看總報酬？ Ａ： 這個問題非 ! 常 ! 棒 ! - 只看配息率是門外漢的等級, 畢竟配息可能來自於本金, 所以配息率其實跟績效是沒有直接關係的。但, 負責任的經理人, 預期配息率時，與他對於這檔基金預測年報酬應該是要相當的, 不過, 這並沒有強制約定. - 看配息率加淨值浮動, 這是初階等級, 但很多人沒有注意一些細節, 特別是你要做歷史紀錄需要精準數字，例如，看當下價值的時候, 應該要確認一下幣值, 如果你用保單平台看投資型保單台幣現值, 但你的基金目前是用美元計價, 那其實要確認台幣現值的匯率是多少, 是不是換回美元做紀錄, 線圖會比較有價值? 如果直接用台幣紀錄, 那就有隱藏匯率波動的資訊, 參考價值反而較低. 若有配息, 配出來的幣值是否要轉換也是一個可討論的議題, 這部分倒是要依據當初購買的目的是什麼, 如果是比較整體的資產統計, 這金流是做債務清償, 那我會建議用台幣價值就好, 不用再折算回美元 - 除了看配息與淨值, 也把這個套利系統的債務增減狀況同時納入, 這算進階。 我個人是比較建議這樣處理．特別是以套利系統（有槓桿資金）的狀態搭建的投資部位，這樣算會是更精準，若能持續３～５年的紀錄，我認為，可以體會的資產配置心得與態度，會遠超　資本利得或其他派系的策略，對人生的布局比較有幫助。

哈囉～各位夥伴同學，我是社群經理人Candy～ 臺北的朋友，我們來囉！這次實體見面會時間地點來囉！🙌 這次不只是來聽老師分享，更希望大家可以帶著自己的問題來，透過現場交流， 把最近遇到的問題一次釐清 另外很多同學有問可不可以攜伴，那當然老師也很歡迎，伴侶一起參與討論， 然後一起去完成這件事情，老師會更樂意。 ✔️ 除了了解近期市場環境與趨勢 不只是看新聞，而是理解現在市場變化背後的邏輯，知道接下來該關注什麼。 ✔️ 建立自己的投資思考方式 從老師的分析與實際案例中，學習怎麼看資產配置、風險與現金流，而不是只追著市場消息跑。 ✔️ 帶著自己的問題來討論 不管是投資、資產配置、現金流，或目前正在規劃的財務問題，都可以現場一起交流。 ✔️ 跟老師、顧問及其他會員面對面交流 很多問題在線上聊是一種感覺，真正坐下來討論，往往會更清楚自己的下一步。 💡如果你最近也正在思考： 「現在的市場到底該怎麼看？」 「手上的資產要不要調整？」 「怎麼讓自己的資產配置更有效率？」 「下一步到底該怎麼做？」 這次我們也會保留現場交流時間，建議大家可以先把自己最近最想解決的 1～2 個問題整理好， 帶來現場一起討論。 📌 名額有限，有想參加的會員記得先完成報名～ 報名完成的朋友，也可以幫我下面投票，讓我知道你已完成報名哦～😆 非會員想一起參與的朋友也可以洽 班克官方line，告訴我們你想參加台北實體課程 小幫手會協助你唷～ ---------- 期待可以在見面會與你相見 唷 > < 有任何問題都可以留言給我～