《美國聯準會的升息與台灣央行的不升息》 · 班克先生財富人權俱樂部

班克先生黃釋賢

2d • 班克說

《美國聯準會的升息與台灣央行的不升息》

- Fed升息、台灣央行不升息，第二戶房貸還放寬到7成

這一週美國升息、台灣不動房市管制反而稍微放鬆，我們先盤點再放一起來比較看看差異。

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1. 美國 Fed：升息1碼，利率來到3.75%～4%

美國聯準會9月16日決議升息1碼，也就是25個基點，聯邦基金利率目標區間提高到 3.75%～4%，這是2023年7月以來首次升息。

Fed目前面對的核心問題，仍然是『通膨壓力』沒有完全消失，尤其近期能源價格受到中東局勢影響讓通膨風險重新受到市場關注。而市場也開始重新評估「高利率」可能還要維持多久？

Fed最新訊息也顯示，2026年底前仍存在進一步升息的可能。這對金融市場真正重要的不只是這次「升息1碼」，而是市場需要開始重新調整未來利率路徑。（是否開始走入升息循環？諸如此類）

2. 台灣央行：不升息，重貼現率2%，但房市再鬆一點

台灣央行9月17日召開第三季理監事會議決議維持重貼現率 2%，連續10季不變。更值得注意的是央行把2026年台灣GDP成長率預測大幅上修至 11.48%。這代表台灣目前的經濟環境，和美國所面對的問題並不完全一樣。

台灣主要受到AI、出口、民間投資等因素支撐，上半年經濟成長甚至達14.15%。央行因此選擇維持利率不變，同時適度調整不動產信用管制。

而這次房市政策有兩個重點：

第一，第二戶房貸最高成數從6成提高到7成。而且是為了進一步協助自然人第二戶供自己或家人自住的需求。（我個人覺得即使要打房，這成數才是合理的）

第二，購地貸款取消「一定期間內動工」的切結規定。（這就是給建商開後門，變相屯地了）

央行的理由是，銀行現在已經有較成熟的不動產授信風險控管，因此把動工時程回歸銀行依個案授信實務處理。但仍然不是所有房貸都放鬆，第三戶以上仍維持3成、高價住宅仍維持3成，而且第二戶仍然沒有寬限期。

所以這次應定義為「局部鬆綁」，不是「全面解禁」。

3. 給投資菜鳥，如果你的投資以美國市場、美國基金為主，可能的調整方向？

如果主要投資商品是美國市場與基金，我會建議看兩個點：

第一：股票比例

第二：債券的存續期間

因為現在最大的問題不是「有沒有債券」，而是你買的是什麼債券？

a. 如果你比較保守，以「維持淨值」為優先目標

或許從一個比較中性的比例開始討論　股票60%＋債券40%，往下討論，目前美國10年期公債殖利率已經一度突破5%，高利率環境下，股票估值受到折現率影響，而長天期債券本身也會受到利率上升的價格壓力。所以這40%的債券，請注意不要全部押長天期債券。

以全球規模最大的兩家資產管理公司Vanguard與BlackRock近期的固定收益觀點來看，都比較強調短、中天期高品質債券在目前高利率環境下的角色；BlackRock甚至明確指出長天期債券的利率敏感度較高。

所以如果目的是「守淨值」，除了債券40%裡面，可以再拆成：

- 短天期／貨幣市場：10%

- 中短天期美國公債：20%

- 投資級公司債／其他高品質債券：10%

基本上就是先不考慮降息的可能性就是。

b. 如果比較看好美國股市後市

如果投資人的風險承受度比較高，那可以從股票70%＋債券30%開始討論。目前部分大型資產管理機構仍認為美國企業獲利與AI投資可以支撐美股，但同時也提醒，高利率正在提高估值壓力。所以我不會因為Fed升息一次，就把股票砍到30%、40%。

畢竟升息不等於企業沒有獲利，反過來說，也不能因為AI很強，就100%股票。股票這件事，價格的反應比債券複雜得多，不建議單純看企業獲利好壞預測價格走勢。

4. 第二戶房貸從6成提高到7成，真正改變的是什麼？

與其說大家又會開始買房，還不如說預售屋要交屋的族群（買方與建商）鬆了一口氣，我認為這是這幾個月來建商與政府溝通的結果。

之前的熱潮，已經讓觀望中的保守買房族被擠出來買超價的預售屋，現在就是休養生息養頭款的時段，可貸多一成的買房誘因有限，但對於面臨預售交屋但是購屋者一直籌不足頭款甚至紛紛想要解約的氛圍下，降這一成卻是及時雨。

我老實說，

這就是央行在幫建商避免違約率繼續走高的措施。

5. 建商「資金壓力降低」

這次還有一個容易被忽略的地方。央行取消購地貸款「一定期間內動工」的規定。這對建商持有土地資產的時間壓力下降。以前拿了土地之後，建商需要面對比較明確的開工時程，現在則回歸銀行依個案授信實務處理。

換句話說，只要銀行願意，建商繳得出利息，就可以不要急著這一兩年開工，畢竟這一兩年蓋房子肯定是會賠到倒閉的，所以，這也算是建商這幾個月跟政府爭取後的回應，中小型建商可以喘息免遭滅頂，但大建商不藉此屯地打死我都不信．．．

但建商何時可以大量加槓桿買地蓋房？恐怕還是要等這三年過去，預售屋交屋的七七八八，膽子才會開始肥起來。目前餘屋貸款仍受管制，法人購屋住宅貸款仍是3成，高價住宅及第三戶以上等限制也仍存在。

所以我認為對建商比較合理的描述是資金周轉壓力下降，但不是全面解除槓桿限制。

6. 不動產投資的資產規畫建議

現在雖然第二戶貸款從6成變7成，等於水管稍微放大。但水庫裡面的水，還是要看：

* 房貸利率

* 家庭所得

* 房價

* 銀行鑑價

* 還款能力

* 房屋未來出租或轉售能力

* 投資人的資產負債表

所以真正會發生的，不是「所有人都去買第二間房」。而是原本差100萬自備款、差一點進不了場的人，現在有機會進場。

這群『邊際買方』確實是這次政策真正影響的對象，但數量實在太少。倒是之前購屋只貸５～６成的朋友，綁約其後可以馬上增貸，多貸１～２成當作資產活水使用。我覺得在財務規劃的實務上，這有價值多了。

7. 小結

這次美國升息、台灣不升息，還同時放寬第二戶房貸到7成，上述為我以「資金成本與資金配置」的角度切入做解析。

美國提高資金成本，代表美元資產的無風險報酬率提高，股票估值與長天期債券都會面臨重新定價。所以如果主要投資美國市場基金，我反而不會因為升息就全部撤出股票，而是把股票、債券重新做一次配置。

比較中性的思考，可以從股票60%、債券40%開始；如果重視成長，可以提高股票到70%；如果重視淨值穩定，則可以提高債券到60%，同時避免把防守部位全部壓在長天期債券。

台灣則完全不同。央行沒有跟著Fed升息，重貼現率維持2%，同時第二戶房貸成數從6成提高到7成。這不是全面放寬房市，而是降低部分自住型第二戶購屋者的自備款門檻。

對房市而言，我認為第一個要觀察的不是房價，而是『預售屋違約率是否穩住』。對建商而言，也不是突然可以大幅加槓桿，而是購地後的時間壓力降低，資金調度彈性增加。

所以這一波真正值得觀察的，不是「房價會不會漲、美股會不會跌」，而是資金開始往哪裡移動。美國資金成本往上，台灣資金管制局部放鬆。

就資產配置的觀點上，投資人要做的事情，就是重新檢查自己資產負債表。股票放多少？債券放多少？房地產槓桿多少？市場怎麼走，我們控制不了。但自己的資產配置與槓桿，可以先調整。

*「股票60／債券40」為目前環境下的配置討論『起點』，不是預測市場的標準答案。真正落地時，還要看基金本身的股票產業集中度、債券信用評等、存續期間，以及投資人的資金使用期限。尤其「美國市場基金」如果本身就是純股票基金，就不能直接在基金內把股票調成40%；實務上要透過另一檔債券基金或貨幣市場工具完成配置。

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