May 5 • General discussion
GLOSARIO VIVERENT; Herramientas y conceptos clave para inversiones inmobiliarias en rentas intensivas
1. Herramientas de Evaluación
1.1. ERPI (Evaluación Rápida de Propiedades de Inversión)
Herramienta para evaluar propiedades bajo un mismo modelo de negocio mediante 3 criterios, priorizando aquellas con mejor retorno de inversión (ROI).
1.2. PEM (Plantilla de Estudio de Mercado)
Plantilla para analizar comparables en una zona, definir tendencias de precios de renta y competencia.
1.3. CERR (Calculadora de Evaluación de Rentabilidad de Rentas)
Calculadora que evalúa remodelación, equipamiento, gastos operativos vs ingresos, para determinar el ROI.
2. Indicadores Financieros
2.1. ROI (Return On Investment)
Indicador que mide la rentabilidad de una propiedad en función del flujo de efectivo mensual generado.
Fórmula:
ROI = (Ganancia Neta Anual / Inversión Total) × 100
2.2. COC (Cash on Cash)
Rentabilidad en efectivo de una inversión respecto al capital inicial.
Fórmula:
COC = (Flujo de Efectivo Anual / Inversión Inicial en Efectivo) × 100
2.3. CAP Rate (Tasa de Capitalización)
Medida del rendimiento de una propiedad en función de sus ingresos netos.
Fórmula:
CAP = (Ingresos Netos Anuales / Valor de la Propiedad) × 100
2.4. Equity
Valor residual de una propiedad tras restar deudas.
Ejemplo: Si la propiedad vale $300,000 y debe $200,000, el equity es $100,000.
3. Modelos de Negocio y Segmentación
3.1. Nicho de mercado
Segmento específico con necesidades únicas (ej. nómadas digitales, estudiantes).
3.2. Alta rentabilidad
Capacidad de una propiedad para generar ganancias significativas respecto a su inversión.
3.3. Loft o Apartaestudios
Unidades habitacionales de espacio abierto, sin divisiones internas.
3.4. Coliving
Modelo donde los residentes comparten áreas comunes, conservando dormitorios privados.
3.5. Número Liberfin
Ingreso mensual mínimo que permite vivir sin lujos pero sin carencias.
4. Estrategias Financieras y Filosofías de Inversión
4.1. Cuadrantes de Kiyosaki
Clasificación de las fuentes de ingresos: Empleado, Autoempleado, Dueño de Negocio, Inversionista.
4.2. Triángulo de las Rentas (Pablo Mateos)
Relación entre: servicios ofrecidos, espacio de unidades, y duración de las rentas.
4.3. Tortugas vs Liebres
Tortugas: Inversiones a largo plazo con flujo estable.
Liebres: Inversiones rápidas con objetivo de ganancia de capital.
4.4. BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat)
Método de inversión inmobiliaria escalable en 5 pasos.
4.5. Enganche Negativo
Estrategia donde el crédito cubre enganche, gastos y remodelación. Requiere escriturar a valor avalúo y adquirir con gran descuento.
5. Crédito y Legislación
5.1. Crédito hipotecario
Préstamo garantizado con hipoteca sobre un inmueble.
5.2. Hipoteca
Derecho real de garantía sobre un bien inmueble.
5.3. Gravamen
Restricción legal que impide vender un inmueble hasta saldar una deuda.
5.4. Aforo
Porcentaje del valor de un inmueble que cubre un crédito.
Fórmula: Aforo = (Monto del crédito / Valor del inmueble) × 100
5.5. Infonavit
Institución mexicana que otorga créditos hipotecarios a trabajadores formales.
5.6. Buró de Crédito
Entidad que registra y reporta el historial crediticio.
5.7. Quita
Descuento sobre una deuda morosa ofrecido a cambio de liquidación inmediata.
6. Urbanismo y Normativas
6.1. COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo)
Porcentaje del terreno que puede ser ocupado por construcción.
Ejemplo: COS 60% en 100 m² = 60 m² edificables.
6.2. CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo)
Total máximo permitido de metros cuadrados construidos.
Ejemplo: CUS 3 en 100 m² = 300 m² construibles.
6.3. Gentrificación
Proceso de transformación urbana donde los habitantes originales son desplazados por población con mayor poder adquisitivo.
7. Métricas Técnicas
7.1. Ratio de Unidades Rentables
Permite calcular cuántas unidades caben en un proyecto según el modelo de negocio.
Ejemplos:
Coliving: Ratio 20
Apartaestudios: Ratio 25
Apartamento chico: Ratio 30-45
7.2. Ratio de Verticalidad
Relación entre m² construidos y m² de terreno.
Fórmula: Ratio = m² construidos / m² de terreno
Ejemplo: 150 m² construidos / 100 m² terreno = 1.5
8. Recomendaciones Prácticas
1. Combina ERPI + CERR para evaluar propiedades con alto ROI.
2. Usa BRRRR + Enganche Negativo para acelerar crecimiento con apalancamiento.
3. Monitorea CAP Rate y COC pa
ra tomar decisiones de inversión más informadas.
Fuente de información:
Cursos Viverent.
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