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“Mientras los CETES bajan, las rentas suben”: Pablo Mateos y la revolución de la renta intensiva en México. “Los CETES están bajando, pero las rentas no”, sentencia Pablo Mateos, cofundador de Vive de las Rentas y referente en educación financiera e inversión inmobiliaria en Latinoamérica. Con su estilo directo y pedagógico, advierte que estamos ante un cambio de era para los pequeños y medianos inversionistas. Durante 2023, los Certificados de la Tesorería del gobierno mexicano (CETES) llegaron a ser la niña bonita de las finanzas personales, superando incluso el 11% de rendimiento anual. Pero desde finales de ese año, las tasas han comenzado a descender hasta niveles cercanos al 8.3%, en lo que los analistas describen como el principio de una normalización monetaria. “CETES es un vehículo de preservación, no de multiplicación”, afirma Mateos. “Es como dejar el dinero estacionado mientras otros lo ponen a trabajar en propiedades que generan flujo, plusvalía y escala”. La alternativa: rentas intensivas y modelo híbrido Airbnb. Mateos no solo critica, propone. Su modelo estrella combina dos motores: Renta intensiva: propiedades optimizadas por habitaciones, coliving o alquiler temporal que generan hasta 12% o más de retorno anual neto. Plusvalía: la revalorización de zonas estratégicas en México que pueden añadir entre 10% y 15% adicionales por año. “Cuando juntas flujo mensual + plusvalía en zonas como Mérida, Rivera Maya o Querétaro, puedes superar el 25% de retorno total anual. Ningún instrumento tradicional te da eso con un activo tangible y control directo”, explica Pablo ¿Riesgo? Sí. ¿Pero controlable y escalable? También. Mientras los CETES ofrecen liquidez, el modelo de renta intensiva requiere un enfoque más activo o bien una gestión profesional. Aun así, “el riesgo no está en la propiedad, sino en la ignorancia del inversionista”. Por eso, desde Vive de las Rentas impulsan educación y modelos de negocio con: Segmentación de mercado (ej. ejecutivos, estudiantes, nómadas digitales).

El Retorno de Inversión (ROI, por sus siglas en inglés: Return on Investment) es un indicador financiero clave en el mundo de los bienes raíces y las inversiones en general. Su propósito es medir qué tan rentable es una inversión en función del dinero que se ha puesto en ella. La fórmula básica del ROI es: ROI = \left( \frac{\text{Ingreso Neto Anual}}{\text{Inversión Total}} \right) \times 100 Ahora, llevemos esta fórmula a un ejemplo concreto. Cálculo del ROI del 12% en tu propiedad Tienes una propiedad de inversión con un costo total de $2,500,000 (sumando terreno, construcción y remodelación), dividida en 6 apartaestudios de aproximadamente 18 m² cada uno, equipados con cocina integral y baño privado. Si el objetivo es un ROI del 12%, significa que el ingreso neto anual debería ser: \frac{12}{100} \times 2,500,000 = 300,000 \text{ pesos anuales} Es decir, después de descontar gastos, la propiedad debería generar $300,000 de utilidad neta al año. Ahora, si los gastos operativos oscilan entre el 20% y 25% del ingreso bruto, entonces podemos calcular el ingreso bruto necesario para alcanzar ese ROI. Si suponemos un gasto del 22.5% en promedio, el ingreso neto es: Ingreso Neto = Ingreso Bruto - (Gasto Operativo) 300,000 = Ingreso Bruto - (22.5\% \times Ingreso Bruto) Factorizando: 300,000 = Ingreso Bruto \times (1 - 0.225) 300,000 = Ingreso Bruto \times 0.775 Ingreso Bruto = \frac{300,000}{0.775} \approx 387,096 \text{ pesos anuales} Esto significa que, en conjunto, los 6 apartaestudios deben generar cerca de $387,096 anuales o aproximadamente $32,258 mensuales para alcanzar el ROI del 12%. Si dividimos entre las 6 unidades, cada una debería generar: \frac{32,258}{6} \approx 5,376 \text{ pesos mensuales} Si el mercado permite cobrar esta renta o más, la inversión cumple con el objetivo del 12% de retorno. ¿Por qué es importante el ROI en bienes raíces? El ROI es la brújula que guía a los inversionistas en la toma de decisiones. No solo muestra qué tan rentable es una propiedad, sino que también permite compararla con otras opciones de inversión, como los CETES, acciones, fondos inmobiliarios o incluso el simple resguardo del capital en efectivo.

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