《交屋潮來了，房價會崩嗎？》 · 班克先生財富人權俱樂部

班克先生黃釋賢

21d • General discussion

《交屋潮來了，房價會崩嗎？》

我之前有針對這個問題做了：

『六都預售屋交屋量 vs 買賣轉移棟數』以及

『六都預售屋交屋量 vs 預售屋解約案件數』

的數據比對，其實已經能看出目前房市脈絡在建商的努力下是呈現

*穩定去化中

的樣態，其實，只要繼續穩定下去，房市就是軟著陸，軟著陸就是區段修正不會跌價，也是政府、銀行、企業與所有持有房產者的期望。

台灣房價高？對，超高！所以想辦法漲薪資好？還是讓房價打對折才是對台灣的經濟好？這是大哉問，大家可以多交流。

我們回到這個新聞，我引用文中說明做科普：

- 建物第一次登記是什麼？

建物第一次登記又稱保存登記，一般是指新建案完工、取得使照後，由建商辦理的整批產權登記。如果房子已在預售時售出，建商會在登記之後，過戶給消費者，並計入買賣移轉棟數。如果預售時沒賣掉，就留在建商名下。

建物第一次登記會被視為潛在賣壓，原因有二：

一是建案完工第一次登記後，開始有稅負問題，如果預售沒賣掉，建商通常會在登記之後加快銷售動作，以減少支出，如此不僅讓成屋待售量會增加，由於常有建商會讓利出售，也對成屋市場形成價格下修壓力。

第二，一般預售屋，或多或少都有投資買盤。過去投資客會以換約方式，在預售期間轉手。現在法律規定預售屋不能轉售，因此若需變現，多會在完工交屋，也就是第一次登記之後釋出，如此將導致市場出現大量待售物件。

以上，科普結束。

所以觀察『建物第一次登記量』為25年來新高，一定會聯想到是否賣壓過強，進而導致房價崩盤？

我個人覺得，會這樣想，可能不了解建商的商模，對建商而言，真正有壓力的，其實不是那些已經蓋好的房子。

最近很多新聞都在講「交屋潮來了，房價是不是要跌了？」，如果只看標題，你很容易以為建商快倒了、投資客要大量拋售了。

但我之前做過分析的圖表來看，新案僅是去化速度正在變慢。兩者雖然都跟房子有關，但完全是不同的概念。

- 第一件事：交屋潮，其實大多數房子早就賣掉了。

現在大量交屋的建案，大多是2023、2024年預售市場最瘋狂時推出的案子。所以今天交屋，只是把兩、三年前已經賣掉的房子交給買方而已。所以近期建商在努力的，是儘量讓客戶『不違約』，除了直接放棄的客戶之外，建商之前賺得盆滿缽滿，剩餘的客戶只要給予接續的優付方案，馬上就能救下一批即將違約的買家，數字上是不是就漂亮很多？協助轉賣只是基本款。

所以違約災情嚴重的地方大多產生在　興Ｏ發　的典型建案，以投資為主、小坪數、超多戶數的建案，這類建案除了地點之外沒有其他自住需求能符合所以自住客接盤可能性低，市況不好的時候其他投資客也不可能接盤，當初一窩蜂來買也是靠高額介紹費吸引財商老師帶自己的學員一批一批的去買。（我在不動產投資領域也混十幾年了，多勸一句，任何資產購置請諸位都要謹慎思考周全啊！）

因此，

交屋增加，其實不代表建商手上的庫存突然變多。

- 第二件事：跟股票不同，房產投資客不會立刻賣。

長產投資靠幾年前獲利模式早就開始轉變，因為『房地合一稅』，所以都會預設持有5年以上，所以投資客不會拋出，而自住客就是會住也不會賣，因此，建商的房子交屋後，就等於完成消化，房子不會又吐出來給市場反芻（噁）。

加上現在銀行放款，在財力上的審核比十幾二十年前嚴格，所以房產持有者大多有本事不賣也不會倒帳，目前市場才會看到的都是『惜售』，不是『恐慌拋售』。

- 第三件事：真正有壓力的不是交屋的建商。

現在正在賣的新建案。根據市場統計「全台待售新案」，已經從2024年的13萬戶，一路增加到超過20萬戶。新案賣得愈來愈慢，建商資金開始被卡住。如果是大建商，資金週轉能量強，不怕；如果是中小型建商，他現在面臨的就真的是企業的生存戰了。

- 第四件事：真正的價格修正，其實早就開始了。

建商的降價規則，不是靠降低合約價，降低合約價如何像已經成交的其他住戶交代？對已成交客戶來說，建商實質降價的行為等同殺他父母一般無良，這建商以後也不用賣房了，所以比較常見的，是把要降價的購屋資金用在其他地方上，例如：

送裝潢

送家電

幫你付管理費