Ông Trần Khánh Quang - người có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường địa ốc và là Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đã có những “bắt mạch” rõ nét hơn về thời điểm thị trường bất động sản phục hồi. - Hỏi: Theo ông, khó khăn của thị trường bất động sản đã đi qua? - Ông Trần Khánh Quang: Năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản. Tôi chỉ kỳ vọng khó khăn đó sẽ giảm dần theo thời gian và có thể sang năm 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục. Tuy nhiên là hồi phục dần, chứ không nên ảo tưởng là khó khăn của thị trường sẽ lập tức chấm dứt. Thị trường địa ốc chắc chắn không thể tan nhanh được trong một sớm một chiều. Từ quý 4/2023 năm nay trở đi, nếu các yếu tố hỗ trợ thị trường xuất hiện đầy đủ, với tần suất dày đặc như chứng khoán tăng trưởng ổn định, lãi suất tiết kiệm giảm sâu, lãi suất cho vay điều chỉnh thực chất, nới cho vay bất động sản cá nhân, khối băng bất động sản có thể tan từng chút một. Hiện lãi suất điều hành đang trên đà giảm về dưới 8%, lãi suất cho vay có điều chỉnh về ngưỡng trên dưới 12%, cho vay bất động sản giữa tháng 7 đang bớt khó so với 5 tháng đầu năm và chứng khoán gần đây tăng trở lại là vài tia hy vọng. Tuy nhiên, hiện đà bán bất động sản vẫn diễn ra một chiều. Người bán nhiều, người mua chưa mặn mà, thanh khoản chưa cải thiện là rào cản lớn. Nhiều khả năng thị trường có thể cải thiện cục bộ ở vài điểm nhỏ trước khi rộ lên những tín hiệu rõ rệt hơn trong năm 2024. Quá trình này sẽ rất chậm chạp và không thể nôn nóng. Nhìn nhận một cách khách quan, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, song những thách thức tác động đến sự phát triển vẫn hiện hữu. - Hỏi: Làm gì để cải thiện thanh khoản thị trường, thưa ông? - Ông Trần Khánh Quang: Để cải thiện thanh khoản, giá tài sản dự kiến còn tiếp tục giảm để kích cầu. Việc các chủ doanh nghiệp bán tài sản bù tiền cho công ty trả nợ hay doanh nghiệp giảm giá bán dự án để duy trì bộ máy cho thấy phản ứng linh hoạt và hợp lý. Những sự hy sinh này cũng góp phần vào việc phá băng bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, Thông tư 06 mới không siết vốn vào bất động sản nói chung, mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Bắt đầu từ 1/9 tới, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là một trong những quy định mới của Thông tư 06 mới được Ngân hàng Nhà nước ban hành. Thông tư mới áp dụng với các dự án "không đủ điều kiện kinh doanh". Theo doanh nghiệp, "điều kiện kinh doanh" có thể được hiểu là "điều kiện pháp lý", như: thủ tục cấp phép, quy hoạch..., hoặc "điều kiện mở bán", ví dụ như chung cư là phải xây xong móng. Hai điều kiện này hoàn toàn khác nhau, nên doanh nghiệp mong muốn được làm rõ. "Đúng là không nên cho góp vốn vào dự án không đủ điều kiện pháp lý. Còn nếu như là điều kiện mở bán thì chúng tôi cho là đã có quy định của sở xây dựng các địa phương. Vì vậy, tôi e điểm này chỉ khiến thị trường phân vân, lo ngại và việc vận dụng cho các hợp đồng góp vốn sẽ rất khó khăn, trong khi nguồn vốn huy động từ khách hàng là nguồn quan trọng đối với các chủ đầu tư", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, đánh giá. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước cho biết, sở dĩ ban hành quy định mới vì qua thanh tra cho thấy hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh tiềm ẩn một số rủi ro khi nguồn trả nợ phụ thuộc vào nguồn tiền của chủ đầu tư; nếu dự án chưa đảm bảo tính pháp lý thì sẽ càng rủi ro hơn. Thông tư mới không siết vốn vào bất động sản nói chung, mà chỉ ngăn chặn các nhóm đối tượng cho vay tiềm ẩn rủi ro. Bởi bất động sản là các khoản vay trung dài hạn, nếu không chọn lọc, thì có nguy cơ chôn vốn vào các dự án dở dang. "Không phải Ngân hàng Nhà nước siết chặt hơn, mà chỉ là quy định minh bạch hơn. Vì một số ngân hàng tư nhân khi chưa đủ pháp lý, họ đã cho vay đối với cá nhân theo hình thức hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng liên kết, đến khi dự án không hoàn thiện được thì rất khó xử lý", bà Phùng Thị Bình, Phó Tổng Giám đốc Agribank, cho biết.

"Thế hệ bố mẹ của chúng ta không may mắn rồi, anh chị chúng ta đã không đầu tư BĐS rồi mà đến thế hệ chúng ta không biết đầu tư (dù là CK hay BĐS) thì sẽ hối tiếc nhiều đấy!"

Có không ít nhà đầu tư bất động sản có tâm lý “đánh nhanh ăn nhanh” thay vì chờ đợi sinh lời. Mới đây, một chuyên gia trong ngành đã chỉ ra 5 nguyên nhân khiến nhiều người cắt lỗ bất động sản. Trong đó, yếu tố tâm lý đang bị chi phối khá nhiều trong làn sóng này. 1. DÙNG ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH QUÁ LỚN Thị trường bất động sản đã từng trải qua một thời kỳ “đồng tiền dễ dãi”, huy động vốn cực kỳ dễ với mặt bằng lãi suất thấp. Khi các kênh huy động được kiểm soát kỹ lưỡng hơn, lãi suất tăng cao thì đương nhiên các loại tài sản sẽ vận động tỷ lệ nghịch và đi xuống. Thông thường, khi thị trường phát triển đến một mức độ nào đó sẽ xuất hiện những lỗ hổng cần có thời gian khắc phục và hoàn thiện. Trong những năm qua, nhiều khách hàng nhất là các khách hàng trẻ hóa dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, các dự án cũng “dễ vay”. Vay tới 70-80% giá trị bất động sản mà không có kế hoạch giảm tỉ lệ vay. Vì thế, khi xảy ra các biến động về tăng lãi suất, thị trường bất động sản rơi vào thế bị động. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người vì áp lực tài chính vay mà giảm giá, cắt lỗ. 2. THU NHẬP GIẢM Từ dịch Covid-19 và sau đó là tình hình kinh tế không tốt đã làm giảm thu nhập của rất nhiều khách hàng. Thu nhập không theo dự tính ban đầu, cộng thêm các yếu tố vĩ mô như lãi suất tăng, chi phí sinh hoạt tăng khiến nhiều người không gồng nổi bất động sản. Rất nhiều bất động sản rao bán dưới giá vốn ở giai đoạn này đến từ các cá nhân không có dòng tiền mặt để chi trả cuộc sống. Áp lực dòng tiền khiến nhiều người khó chờ đợi thêm thị trường mà chấp nhận bán lỗ. 3. TÂM LÝ KHÁCH HÀNG THAY ĐỔI Thời gian quan, lượng lớn khách hàng đầu tư bất động sản mang theo tâm lý “ đánh nhanh ăn nhanh” kiểu lướt. Từ đó dẫn tới áp lực về tài chính, áp lực ra hàng. Ở bối cảnh tính thanh khoản, giá sụt khiến những nhà đầu tư này “vỡ mộng”, hụt hơi dòng tiền. Đây được xem là nguyên nhân phổ biến khi tâm lý này đang trở thành rào cản khiến thị trường phát triển khó bền vững. Ngoài ra, rất nhiều khách hàng còn bị chi phối thông tin không chính thống về dự án bất động sản mà không tìm hiểu kỹ. Ví dụ một dự án 1.000 căn chỉ 10% căn kẹt cắt lỗ, 100 căn gửi 200 môi giới thì kết luận là dự án không tốt. Đây là lý do gây hoang mang cho các khách hàng khác. Họ chưa có ý định bán cũng vì tâm lý mà bán lỗ, bán tháo.

Thời gian qua, hầu hết các dự án BĐS mở bán trên thị trường đều đi kèm các chính sách hỗ trợ thanh toán, ưu đãi lãi vay. Tuy nhiên, chưa bao giờ mà các CĐT lại “chiều chuộng” người mua nhà như lúc này. Các chính sách bán hàng đang xuất hiện nhiều ưu đãi chưa từng có, tạo tín hiệu ứng tích cực cho thị trường. Nhận định về động thái bán hàng của các doanh nghiệp BĐS thời gian gần đây, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, đối với thị trường BĐS, cuộc chiến sôi động nhất lúc này là sự "so găng" về của chính sách giữa các chủ đầu tư. Điều này không chỉ phản ánh độ "chiều" khách đến đâu, mà còn là thước đo tiềm lực của doanh nghiệp trong câu truyện niềm tin, uy tín. Các chủ đầu tư gần đang như “gánh” giúp khách hàng mọi áp lực tài chính, đưa ra giải pháp xử lý mọi rủi ro khiến họ chần chờ chưa quyết xuống tiền. “Nếu người mua nhà ngại đi vay, sợ lãi suất, chủ đầu tư đứng ra hỗ trợ lãi suất vay 2-3 năm, thậm chí là 6 -7 năm, kéo dài thời gian thanh toán, chia nhỏ chi phí thanh toán hàng tháng. Còn nếu khách mua đầu tư sợ không tạo ra dòng tiền, để tiền “ngủ quên” trong BĐS, CĐT có các cam kết cho thuê lại với lợi nhuận cố định. Thậm chí nếu khách hàng ngại phải gom nhiều tiền để tỷ lệ đóng lần thanh toán đầu tiên , CĐT chấp nhận hạ luôn mức chi phí phải đóng ban đầu để người mua không còn lấn cấn câu chuyện tài chính”, ông Tuấn chia sẻ. Bên cạnh đó, Giám đốc BĐS chấm com cũng cho hay, trong 6 tháng đầu năm 2023, giá bán sơ cấp hầu hết các dự án gần như không tăng. Nếu tính thêm các chi phí chiết khấu của CĐT, giá nhà còn giảm so với các thời điểm trước đó. Vì vậy, ông Tuấn cho rằng, đây chính là thời điểm mà người mua nhà có nhiều ưu thế nhất. “Khi thị trường rơi vào trạng thái lưng chừng, đó chính là lúc hấp dẫn nhất để người mua nhà ra quyết định. Một khi thị trường phục hồi, những chính sách ưu đãi sâu đang có hiện nay sẽ không còn xuất hiện lại. Vì vậy, người mua cần tận dụng cơ hội đúng lúc”, ông Tuấn nhấn mạnh. Cùng quan điểm, Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services cho rằng, nếu trước năm 2022 thị trường là của người bán thì năm 2023 lại là thị trường của người mua. Nhiều chính sách và phương thức thanh toán, hỗ trợ được đưa ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng như giảm chi phí booking từ 50 -100 triệu đồng/sản phẩm các năm trước xuống chỉ còn 30 triệu đồng/sản phẩm; thanh toán 20% – 30% nhận nhà ngay, giãn tiến độ thanh toán 1,5 – 3 năm, năm đầu thanh toán chỉ 20% -30%, chương trình hỗ trợ lãi suất đến 2-3 năm, chiết khấu sâu 10% – 15%, hỗ trợ tìm khách thuê, cam kết cho thuê, tặng gói nội thất,…